康乐里：媲美米开朗基罗的建筑设计

　　吴淞江河床，清代时，为上海县与宝山县的交界地。十九世纪末二十世纪初，李鸿章之子及大买办盛宣怀、虞洽卿纷纷在此购地造房，成为闸北最繁盛之处。1899年，英商取得康乐里在内的土地“永租权”。1908年，潘氏家族取得这块土地的所有权。1914年，康乐里建成。1916年，北站建成后，康乐里得风气之先，成为繁华之处。太平洋战争爆发后，地块随租界的萧条而没落。上海解放后，地块随北站的繁荣而繁华。1987年，铁路上海站投入运营，北站地区商业一落千丈，康乐里渐渐趋于平淡……

　　康乐里所处的地境原为吴淞江河床，元明时期吴淞江淤塞成芦苇荡沼泽地。清代为上海县与宝山县的交界地。

　　吴淞江的整治截弯取直，尤其是下河道的屡屡改道，令历史记载和现实观感发生了诸多错位，唯有以旧吴淞江为界的行政区划没有大的变化，康乐里所处的地块属25保，依旧是上海县高昌乡辖地。今铁路两侧，在清代中叶太平天国期间，始有各地移民开垦定居，形成钱家头、钱家宅、东王家宅等少数聚落。这里原为农田村庄，随着开垦升科和上海近代化的推进，又为熙攘的城区。

　　1874—1915年间，租界辟筑了北河南路、老靶子路（今武进路）、界路（今天目东路）、海宁路、北浙江路等8条道路。

　　康乐里门前的山西北路是在清光绪十四至二十一年（1888—1895年）间辟筑，曾名北山西路，1947年改为今名。山西北路不长，却分为南北两个部分，南段自北苏州路至七浦路，北段自海宁路至天目东路，中间并未辟通（中界线为海宁路）。界路（今天目东路）东起北河南路（今河南北路），经北山西路（今山西北路）、克海路（今康乐路），西迄北浙江路（今浙江北路），原为宝山县与上海县之界浜。

　　1887年，工部局在北苏州路至天潼路一段筑弹石路，1895年延长到界路，界路以南逐步被占为租界。1904年，由工部局填浜筑路，定名为界路（Boundary Road）。北侧属华界。1908年，铺弹石路面。1914年，闸北巡捐局沿界路北侧并列筑成新民路。不久，两路中间设铁栅栏，南侧北侧分别为租界和华界。

　　1918年的城厢地名表显示，康乐里位于（美租界）北山西路，坐西朝东（爱而近路北、界路南），即现在山西北路的北段，天目东路的南面。康乐里周边的街坊布局也是在该时期被固定下来，向北依次是大华印刷厂（山西北路583—585号）、北站大旅社（界路43号）和界路相接；向南则为一片私房，多经营竹器、藤器、五金店，隔着一排门面，就是绍兴里（山西北路527弄），1925年绍兴七县同乡会会址就设在绍兴里6号。后因会员人数众多，在安庆路330号（山西北路安庆路口）重新造了一幢巴洛克式风格的二层西式建筑作为会馆，并在1929年迁址。康乐里的对面，山西北路的东侧，除了李经方的李氏大弄堂（山西北路542弄）以外，也都是一片里弄住宅，从北到南依次是棣隆里和兴盛坊一至三弄。

　　十九世纪末，公共租界工部局陆续在今西藏路桥以东的苏州河上架了多座跨河桥梁，通过这一些桥梁把南岸的人气带到北岸，从河口一路向西，所到之处，原有的“村落景色”和地方野气一步步地向后退去，城市化的进程进一步加快。

　　清光绪二十一年（1895年）《马关条约》签订后，允许外国资本在中国投资办厂，清廷也随之调整经济政策，开放和奖励民间私人资本创办实业，外商资本和华商资本开始由消费领域趋向生产领域。

　　上海沪东（杨树浦）、沪西、沪南、沪北工业区就是在这个变迁中相继崛起，成为中国迈向“工业时代”的领头羊。

　　在这四大都市的工业区中，沪东（杨树浦）和沪西位于公共租界扩充区内，沪南、沪北，则位于华界区域内。四区相比，沪北区域，不但具有水陆兼备的交通优势，而且东面毗邻租界，南面、西面与租界一水之隔，但地价却是四区之中最低的一个。

　　1930年每亩平均地价公共租界东区为16594元，西区28612元，北区52947元，中区150879元。而华界的沪南仅8262元，包括了苏河湾华界地块在内的闸北区则更低，每亩平均仅6058元。

　　这就是说，苏河湾的华界地块在交通和区位优势上并不比租界逊色，但地价却不及公共租界最便宜的中区的一半。

　　1853年的小刀会起义，老城厢受到极大破坏，而租界在洋人的庇护下安然无恙，促使老城厢的很多人口和产业都流入租界。此后太平军进攻苏南、浙北，更使两地的大量人口涌入租界，为租界房地产的畸形发展提供了必要的条件。

　　光绪三十三年八月（1907年），在爱而近路（今安庆路）130号设立大清邮政支局。光绪三十四年（1908年）沪宁铁路通车，翌年7月沪宁车站落成，英商电车公司14路以铁路沪宁站为起点开通有轨电车，不久周边又逐步开通5、6、7、18路电车，交通极为方便。民国元年（1912年），上海首批汽车货运业在沪宁站附近营业。次年，铁路麦根路货站（后称上海东站）竣工启用。1916年，沪杭甬铁路与沪宁铁路接轨共站，客货运输速增， 长途汽车、马车、黄包车、独轮车蜂集蚁聚，闸北逐渐变成上海连接内地的水陆交通枢纽，北站地区遂成“上海陆上大门”。

　　界路（今天目东路）北侧靠着沪宁铁路，报关运输行相对集中，有23家。其中规模较大的是中华捷运公司，在天目东路117号，抗日战争胜利后改设国丰水果行。另一家是中国运输公司，在天目东路201—205号，抗日战争胜利后，改为亚洲汽车公司。而界路的南侧沿街的多是大旅社、饭店、粥店、茶馆、烟行等与火车站相配套的商业，其他的市房也在安庆路、浙江北路等星罗棋布，开设各类南北货店、杂货铺、大饼摊、老虎灶、酱园等市民生活的商业网点，市廛也逐渐繁华热闹。筑路造桥，以站兴市的地区格局已然形成。

　　北火车站环伺四周，皆是里弄街坊，沿街则多为商店、饭店。绅商以毗连租界，谋辟商埠，从南向北发展工商业。以山西北路为例，它位于河南北路的西面，站在山西路上看，沿东街坊多是李鸿章的产业，而西街坊则多是盛宣怀的产业，虞洽卿则在老靶子路（今武进路）、山西北路海宁路占有一席。

　　洋务大臣李鸿章经营房产多年，自清末开始，在北河南路（今河南北路）、海宁路一带建造了图南里、永庆里、荣庆里、福庆里等8条二层砖木结构的石库门里弄，共计160幢，建筑面积1.7万平方米；其子李经方（时任清廷驻英大使），1902年在安庆路208至272号建造英式乡村别墅（后为上海日历厂）；1912年建造李氏大弄堂（山西北路542弄）和康乐里分列山西北路两边，隔路相望。

　　据《上海市闸北区志》所载，清末盛宣怀在蓬路（今塘沽路）近北福建路路口，购地50余亩，建造宅院，接纳族中子弟。在1910年出资翻建均益里（今安庆路366弄到天目东路58弄），贯穿安庆路到天目东路，由润记经租公司负责管理这些里弄街坊的出租事宜；塘沽路966号则是盛宣怀在闸北的旧居；上海商会会长虞洽卿则在海宁路696弄造了顺征里，9幢二至三层的石库门房子，2800平方米用于出租，并把公馆放在与之毗邻的海宁路702号。

　　这些大佬的赚钱效应，带动中外商人纷纷营造同类型的房屋进行出租，很多耳熟能详的金融机构（中国实业银行、亚洲银行、四明银行等）和洋行买办（泰和洋行买办劳敬修、太古洋行买办陈可良等）纷纷在此置业办厂。陈伯熙在《上海轶事大观》中对这一变化，有过这样的描述：“闸北一隅，毗连租界，昔年市廛寥落，荒芜殊甚，令人见之有满目苍凉之慨。比年以来，市房渐见兴筑，道路亦较前平坦。……北站一带，商店林立，人烟稠密，为闸北最繁盛之点。……较之租界虽不能望其项背，然亦蒸蒸日上矣。”

　　伴随着租界人口的增加和工商业的发展，租界也在不断地扩张中。进入二十世纪后，公共租界的扩张受到“地皮章程”的限制，只能在周边的华界中“越界筑路”，变相地扩大租界范围。而这些工部局的董事们不屑于融入到中国社会的形形的风俗习惯里，以至于在商业谈判、技术上无法与中国人接洽。

　　买办的存在缩短了洋人与中国人之间的距离，潘氏家族便充当了这样的角色。自英美租界开始扩张以来，推行最有力的是工部局握有实权的美国人沙华（W sauer），沙华平时指使道契间的曹翔海、王福涛、王邦荣、王文奎等勾结地保、图董，向农民圈地，强行越界筑路。而潘氏则领着洋人，跑遍了洋泾浜以北，一直到天目西路一带，测量土地，规划租界，直至三次扩界。

　　1899年12月，公共租界确定了四至范围，使得北面的界址：沿苏州河，至接连泥城浜（今西藏路桥）之西约七十公尺处朝北，至上海、宝山两县的交界处（今海宁路西段），循此界线（经海宁路西段、浙江北路北段及天目路）到接连虹口河（今横浜河）地方。这段往事在二十世纪二三十年代工部局小学的课本上曾有过叙述。以1933年为例，全年总收入为1516万元，其中市政捐即达1200万元，在直接税中房捐的比重最大，占直接税的三分之二。

　　1899年，英商玛礼孙葛来敦取得了包括康乐里在内的一块土地的“永租权”，1908年，玛礼孙葛来敦把康乐里这块地转让给工部局，潘氏家族从工部局手中获得了这块土地的所有权。

　　一是据潘家后人叙述，是以潘家买办为首的潘氏家族，帮助工部局积极拓展租界有功，所得之奖励；二是据地保兼村长钱秀龙的后人称，是潘家出资购置的土地，当年就是钱秀龙作为地保在买卖契约上签的字，至于支付方式及金额因年代久远就不得而知了。

　　不管事实真相究竟如何，潘家拥有康乐里的土地所有权终是事实。而康乐里和工部局的不解之缘，自此拉开了序幕。正所谓一幢康乐里，一部买办史。而潘氏家族的兴衰也几乎与工部局的命运相始终。

　　诚如 《申报》上所评论，“工部局自创立于黄浦江畔以来，其买办一职，即由潘氏一族世承不替……夫在此人士倥偬、沧桑变换之中，百年以来，工部局董事名衔更易者已不知凡几，而总办财务二处职员之调动者，亦不知凡几，独潘氏与本局之关系，得始终维系不断，斯诚春申之佳话也。”这段话道出了几十年来工部局与潘氏家族错综复杂的关系。

　　1843年，上海正式公开宣布开埠以来，英国驻沪领事要求在上海开辟供英国人占用的“居留地”。根据1845年的“地皮章程”，中国政府对“居留地”的土地，仍保留着对领土的主权，每年还可以收取地税，地契也须送交道台盖印才生效。对“居留地”内的行政、司法，尚有一定的干预权。

　　1854年7月，英、法、美三国驻沪领事乘小刀会起义后上海处于混乱状态，清廷忙于调兵遣将，无暇顾及上海事务，借机扩张权利，擅自修改《土地章程》，英国领事阿礼国于7月11日在领事衙门召开西人租地大会，通过新的《土地章程》，即 《上海英美法租界地皮章程》，议决工部局（Shanghai Municipal Council）作为共同管理租界的行政机构，选举首届工部局董事会董事7人，取代道路码头委员会。

　　这标志着原先纯粹监督、实施居留地内市政建设的管理机构，开始向自治机构转化，逐步成为拥有警察权、立法权和行政权的统治机构。

　　Municipal Council直译为“市政委员会”，汉语中找不出与 Municipal Council相对应的词，后来人们发现Municipal Council的职权与职能与清廷“六部”（吏、户、礼、兵、刑、工）中主管工程的工部相似，于是就把它叫做“工部局”。

　　会议还通过一项重要的决议，即由工部局成立武装警察——“巡捕”，从此更夫变为巡捕。

　　工部局成立之初，侨居在租界的西人总数不到三百人，只缴纳极轻微的捐税。如西人的房捐仅为租金的3%，这当然远不敷巡捕的开支。当时巡捕的警务费用，占全年预算的60%，约需1.5万元。于是，以巡捕房开支过大为借口，向居住的华人则征收租金8%的房捐。租界的主要纳税的对象是中国人，工部局也就按洋商的办法，设立买办间，雇用买办来负责税后工作。工部局的第一任买办就是广东南海人潘氏家族的潘朗三。

　　1854年，潘朗三（一作梓山）初任工部局的买办时，工部局全年收支不过25000两白银，西人最高的薪金就是巡捕房的总捕，每月150两，一般的则在50两左右；而华人员工最高的不过是十余元，低的仅有三四元。当时路灯用的是煤油，每月油费仅12元。由于收支数字不大，所以，最初工部局的买办，并非像其他的大洋行的买办那样显赫。因此，潘朗三进工部局任职，是广帮怡生银号作的铺保，并没提供其他的担保品。而同期，潘禹铭也进入了工部局买办间工作。

　　1860年，潘朗三卒，买办职务由其幼叔潘禹铭（1840—1886）袭承。

　　太平天国时期，为避战祸，华人纷纷迁入租界，租界人口骤增。1860年，租界人口为30万人口，至1862年，仅仅短短的两年间，人口增至50万。1863年9月21日，英美侵略者在利益均沾的原则下，相互勾结，将苏州河北岸7856亩美租界并入英租界，改称“公共租界”，工部局管辖的范围也扩大了两倍多，买办间的收付也大增，潘禹铭也显赫起来。此时，潘氏的怡生银号显然已担负不了买办的经济责任，改由拥有大量上海房产的粤籍富商谭干臣（华业大楼的产权人）出面担保。

　　1886年，潘禹铭卒，遗缺由次子潘菊轩正式承袭，为潘氏第三传买办。同年，其异母弟潘明训担任副买办，其时，潘明训年仅18岁，却精明能干，更加善于盘剥生息之道，套用资金得心应手。而买办则乐得天天捧着水烟筒，每天坐在买办间，应付一些有来往的“钱庄阿大”（钱庄掌柜），听听行情，摆出一副掌舵的样子，而将买办间的实权托于潘明训。

　　潘菊轩任职的四十四年间（1886—1930），正值租界恣意扩张之时。到1907年，工部局全年的收付已达190多万两。伴随着工部局权利的不断延伸，机构也在扩张，在工部局下，设立财务、警察、工务、铨叙、公用、卫生、音乐、图书、学务、房租估价等专业委员会，作为董事局的顾问；在最高行政总裁（Secretary General）下，设立总办处，总办处下分设万国商团、火征处、警务处、卫生处、华文处、情报处等职能机构，华人员工多达三千人，华人巡捕尚不计在内。由于组织的庞大，收付的增加，工部局买办的身份顿高。到1915年，买办的担保不再是谭干臣了，而是潘氏在山西北路自置的康乐里的四条里弄，并包括其住宅里面的一张道契。

　　买办间的记账员和捐房间的收税员随均为工部局雇用，但是他们的信用则都要买办负责。也就是说，不论是记账员还是收税员，如挪用或侵占税款，买办都要负责赔偿，工部局的财务处则不能短少分文。所以，买办不但要管好税款，而且要管好做税务工作的人。这就是工部局雇用买办的目的，也是买办的职责所在。正是因为这种制度的存在，买办对记账员和收税员的信用和担保很看重，往往采取双重担保，即先交存实物，后找保人出面。实物担保指的是房产契证（如道契、方单）、定期存折等易于变现的物品；保人则是各大钱庄的经理或者是相当于这类身份的人，保单的内容是保人本人负有无限责任，而且包括保人的子孙都负有和保人一样的责任。买办对保人和保单的问题十分郑重的另一个原因是树立买办的信誉，同时表示对工部局财务处忠心耿耿。

　　尽管保人难寻，工资也不大，但是想在工部局谋求收税员工作的人仍旧不少，主要是这份工作可以有公开的“外快收入”，如广告牌的广告捐按照平方来算，少报些平方是理所当然的事情。又如巡捕捐（房捐）在住户搬家时，一进一出各可少报一个月。诸如此类，不一例举。当然，那些少报的钱两，也就大家伙儿一起来分享了，连洋检查都可分得一杯羹。收到的款子，亦可套用几天，生点利息，一般买办也不会加以干预。久而久之，也是一笔不小的收入。因此，买办为降低风险，往往启用自己的亲属担任此类职务。倘若雇员是他的亲属，那么买办自然清楚他们的性格和能力，这使得他对其亲戚职工有了更多的操控，买办制度与宗族责任的自然关系对彼此都有好处，把共同生活的亲属引进公司甚至会延伸到职工中。把关系较密切的人安插于较高级的职位，而把关系较疏远的人安排做较不重要的工作。

　　1908年前后，是潘菊轩任买办时期，也是工部局正积极越界筑路开辟租界北区的阶段。潘氏家族中的其他兄弟和子侄辈，很多都供职于工部局。

　　潘菊轩、潘明训两兄弟顺势筹资建造了康乐里，大约在1914年前后建成，产权属潘氏亲族所共有。

　　康乐里，作为买办信用的产物，一来在租界内购置了房产，坐等房价的上涨，是投资自住两便的绝好选择；二来给潘家买办间供职的亲属也提供了住处，既是方便联络，也减少了自己作为保人的风险。潘氏家族中的二房、四房、五房、八房等都曾先后居住在此。

　　康乐里，从南到北依次是山西北路541弄、551弄、561弄、571弄四条弄堂。它背靠长兴里，是一排近天目东路的沿街石库门里弄。

　　整个康乐里呈横向行列式排列，山西北路的西侧为单号，东侧为双号，门牌号从北到南由大到小。一弄、二弄为复式三合院中西合璧的石库门大宅，坐北朝南，一正两厢格局，南侧带有小院；三弄、四弄则皆为单开间早期石库门。说是里弄，其实门牌并不多，一弄整个弄堂就是2号一个门牌；二弄也只有2、4号两个门牌；三弄最多，4、6、8、10、12号5个门牌；四弄4个门牌，分别是4、6、8、10号。除了最南端的541弄旁有夹弄可以连通到长兴里以外，其余弄堂仅有弄口一个出口与外界相连，支弄之间也不相通，互不相扰，私密性强。

　　人字形硬山墙双坡顶，砖木结构假三层，上覆红色机平瓦。前后围墙等高，形成一圈近乎封闭的外立面，在某一些程度上保持了中国传统民居中封闭式深宅大院的样式。门、窗上方皆有红色的砖砌弧形拱圈作为装饰。弄口额坊有花草底纹，过梁下方是西式盾形花饰，外框砖砌柱墩。

　　弄内的通道是弹石路。一弄的弄堂额坊在“”期间被拆除，东北角取而代之的是北站幼儿园。二弄与一弄的布局类似，弄堂到底便是4号，暗红色的大门直对弄口通道，打开大门便是一个天井，那是一幢占地面积约276平方米的中西合璧的大宅，客堂里统排中式的落地花窗配上进口彩色玻璃，大堂的梁、柱、窗、栅上，皆是各式寓意吉祥图案的浮雕木刻；二楼的地板采用洋松企口板铺设，克服了杉木板吱吱的响声；楼梯在正房的后面，踏步较宽，坡度却陡，有精致的雕花栏杆；房内还有西式壁炉等。

　　这是位于意大利佛罗伦萨圣洛伦佐教堂，由米开朗基罗设计的劳伦奇阿纳图书馆天花板。建于1523—1571年。其精致繁复程度世上少见。

　　康乐里的天花板系木质雕花，其精致繁复程度与劳伦奇阿纳图书馆异曲同工。因常年处于“七十二家房客”的状态，难掩岁月的斑驳，但总体保存较完好，堪称上海建筑规划设计的精品之作。

　　1930年，潘菊轩告退，将买办位子传给弟弟潘明训。1936年，潘明训也告老回家，将买办传给第五代，潘菊轩的长子潘世琚，也是最后一代工部局买办。潘世琚因康乐里的道契系潘氏家族共有，因此从他担任买办时，就用海防路私宅的道契换回康乐里的道契。康乐里作为担保品的使命随之结束，前后整整21年。

　　由于职业上的关系，买办们与西方人接触最多，交往也广，因此对西方文化了解更多，受其影响更深。同时，他们有充足的消费能力，去仿效、融合、消化西人的生活方式。尽管他们还遵循某些儒家的礼数，也没放弃传统的习俗， 这些人接受了一种半西化的生活方式，视野却伸向了世界。

　　潘明训为人谨慎，让子女都接受良好的教育，以便将来能有赖以谋生的技能。他们的职业多是会计和律师之类。除了这些工作比较体面以外，更重要的是买办间原本就是老式账房间的延续，会计和法务是立足于工部局买办间的基本工作技能。

　　潘明训共育有九个子女，除三个女儿以外，六个儿子的工作大多和工部局有关。当潘世琚升任买办后，潘明训的长子潘世琪也升任为副买办，与父辈同出一辙。1935年的会计协会会员名录中，清晰载明潘世琪的信息，由此可窥其会计水平。三子潘世兹则是圣约翰大学的教授，四子潘世根在买办间身兼会计和律师，五子潘世瑜任买办间管理电气处账务。

　　1927年1月，上海公共租界当局见革命形势发展迅猛，深感不安，认为万一将来政局发生明显的变化，将会影响到他们的在华利益，考虑以外商的形式来控制租界的公用事业。于是在国外报上刊出标售的广告，美商得标工部局电气处。1929年4月3日移交手续办妥，潘世瑜也改任美商上海电力公司的买办。八子潘世琛则在买办间负责管理黑帮，幼子潘卫石例外，在南京路上经营一家中药店。

　　1941年12月，太平洋战争爆发，日本人接管工部局，改买办间为金库。潘氏家族自工部局成立以来，买办一职与工部局相始终，凡三世计五传，直到1941年底工部局结束，为时87年。至此，潘氏族人全部离开了工部局，各奔前程。买办的家族化，父子相继、兄终弟及，在这里得到最典型的体现，公共租界的买办史，也成了潘氏家族的买办史。

　　北站地区经历了二十世纪二十年代的“黄金岁月”之后，成为上海华界最繁荣的区域之一。直至1932年的“一·二八”事变和1937年的“八一三”事变，因惨遭日军的炮火而使北站遭受前所未有的大劫难，满目都是惨不忍睹的战火残迹和人口密度最大的棚户区。北站也被炸空，只留下残垣和废墟。1946年版的《最新上海指南》中直截了当地称日伪时期的闸北为“魅魉出没之所”：“抗战三月，国军西撤，南市闸北，半成焦土，在敌人的宰割下，人民亦无法收拾残垣碎瓦，聊作栖身，因之南市闸北，既成魅魉出没之所，而租界竟成为乐土而有人满为患。三十年十二月八日，敌人又发动太平洋战争，进而占领租界区域，于是居住租界之避难人民，始感租界已不再为桃源乐土，鉴于生活之困难，住处之局促，因而一部分人搬入南市闸北，于是魅魉出没之地，渐有人烟可见”。

　　虽说康乐里在租界内，但是和北站的距离实在太过靠近，偶尔也会有炮弹的弹片掉落在周边，难免危险，因此在抗日战争期间潘氏家族搬离了康乐里，临时到法租界躲避战乱。太平洋战争爆发，日军占领租界后，大肆掠夺，百业凋零。成立于1917年2月的邮政第八支局迁址界路（今天目东路）178号北火车站南首，称车站支局。“八一三”日军再次入侵上海，共和路闸北支局毁于日军炮火，车站支局一度中止营业。因康乐里离邮政局近，其间，康乐里还一度曾租借给车站邮政支局的局长居住和临时办公。

　　“孤岛”时期，地处公共租界的康乐里，被宣布为敌产。直到1946年初，才办理了解除敌产证明。此时，家族中四房、五房也再度返回康乐里。541弄成了沪北中小学校的校址，551弄4号则成了潘明训四子潘世根的会计师和律师事务所的办公场所。561弄8号成了元豫盛酱园通讯处。

　　历经政权的更迭，康乐里这块地的行政区划也发生了多次变更，1939年，汪伪设立沪北区，它归属沪北区闸北镇。1943年后又属于汪伪上海特别市第一区。抗日战争胜利后，属第十五区。中华人民共和国成立后，它属于北站区第三办事处，1954年改称天目路办事处。1956年北站区与闸北区合并，改隶闸北区。1962年天目路街道撤销建制，并入北站街道，属同发里居委会。1991年属北站街道的图南居委会。

　　上海解放初，私有房屋基本沿用原租赁关系和收租办法收取房租。1956年，全国工商业社会主义改造进入高潮，上海开始对出租私房的进行社会主义改造。原本二房东“顶”下的房子，1956年后变成租赁关系。

　　据《上海市闸北区志》 所载，1956年起，区房管部门对出租在1000平方米以上的私房业主，以公私合营形式进行社会主义改造。1958年8月—1964年12月，对150平方米以上出租私房业主，采取国家经租形式收租管理。对出租150平方米以下的私房业主，区房管部门鼓励小面积出租，解除业主顾虑，保障所有权，以缓和居民住房困难矛盾。对于利用住房紧张进行非法投机牟利活动或高价顶让、逼迁房客的掮客、业主加以取缔、处理，保障私房住户合法利益。

　　除541弄2号和571弄10号仍为潘家私产以外，其中541弄2号潘家还有60平方米房子用于出租，其余的产权悉数归国家所有。世事变迁，曾经的潘家族人或旅居国外、或搬去他处，昔日的老宅也只留下少数的潘氏后人。

　　“”期间，康乐里被房管所分配给多户居民，曾经的大宅一楼的客堂也分成前后客堂间，用板壁隔开，只有天花板上一样的花纹告诉你这里曾是一个空间。原本放东西的阁楼、晒台、亭子间的阁楼、灶披间、天井，各种公用部位都搭建用于居住，甚至还搭了假三层，空间的利用达到了极致。“阁楼”是空间的节外生枝，有情非得已之处，也是在特殊年代应对人口增长的最经济可行的办法。

　　随处可见的电线、网线，横七竖八地垂吊着。公共走道的周围，堆满了杂物。除了551弄还能看到过去的两扇百叶窗以外，其余沿街的窗户由于年代久远，现大多保留木质的窗框，配上铝合金的窗户。571弄因离界路最近，炮弹的震击，加上年久失修，毁损程度较其他三条里弄严重，里面的住户也最多，使用状况较恶化。近年来，政府启动“美丽家园”实事工程，昔日的清水砖墙已然被清理，代之以浑水砖墙以加固，好心地涂上了黄色的外墙涂料，原先的烟囱也被搭建的假三层取代。除了人字形硬山墙仍保持原样以外，已难见昔日的风采。

　　为切实改善居民的实际居住条件，区政府在2015年5月启动安康苑动迁地块。它位于原闸北苏河湾核心区域，东至河南北路，南至海宁路，西至浙江北路，北至天目东路。由6个街坊组成，占地超13万平方米，共涉及居民6599证7194户、单位356证，为上海市最大体量的旧改项目，康乐里也被列入旧改基地范围。截至旧改时，康乐里的住户情况大致如下：541弄共有3户，户籍在册8人；551弄21户，户籍在册87人；561弄12户，户籍在册45人；571弄20户，户籍在册60人。其中541弄2号的二楼部分（约为250平方米）为潘家四房潘世根的儿子潘廷俭、潘廷锵兄弟所有，并未析产。571弄10号则为潘家五房所有，并析产到每个人。至2018年，除潘廷俭兄弟和潘廷彪（潘廷俭的堂弟）以外，其余的住户基本动迁搬走了。

　　一位住在附近的老居民清楚地记得，打日本人那会儿，弄堂对面的山西大戏院就是放弹药的仓库。

　　那年他已经14岁了，当战士们开始修筑工事时，不明就里的他想触碰一下，被好心阻止了，因为那是炸药。于是躲在一边，看着他们在做战斗准备。

　　“当战士敲门，希望能从家里的老虎窗爬上屋顶，方便战斗。父亲马上就同意了，等他们进门，我们赶紧把其他的窗户和门紧紧关闭了。屋顶上战士的脚步声在寂静的夜晚，分外的清晰，夹杂着激烈的枪声和不同的爆炸声，直到外面枪声停止，一片安静。我们才敢打开窗户，偷偷伸出头去看看外面的情形。事后听战士解释才知道，原来不同的爆炸声就是不同的手榴弹，我们战士使用的就是木柄的手榴弹，扔不远，而敌军所用的都是进口的手榴弹，后面有三个小螺旋，声音尖锐，扔的远。”

　　给老人父亲印象尤为深刻的是，尽管战士们又饿又累，但是并没有拿群众一针一线，就像他们宣传的“三大纪律八项注意”那样，令人感佩不已。时至今日，还能在康乐里斑驳的外墙上还能找到些许弹道的痕迹。